管理不全土地管理命令とは、土地の所有者及びその所在が判明しても、土地の管理不全の状態継続している場合や、当該土地の所有者に対する物権的請求権や不法行為に基づく損害賠償請求では実効性が乏しく不動産の継続的な管理が必要な場合に、管理不全土地の管理に関する利害関係人の申立てにより、裁判所が管理人を選任し、管理不全の状況に応じた柔軟かつ継続的な管理が行われることを期待された創設された制度です。

なお、建物についても、同様の制度として、管理不全建物管理命令の制度が創設されました。

所有者不明土地管理命令と異なるのは、「土地の所有者及びその所在が判明していても」という点です。管理不全の土地の所有者がどこに住んでいるかわかっていても、一定の要件を満たせば、当該土地の管理人を選任できる、ということになります。

この制度も、私ども、不動産の相続手続きや取引に携わる専門家からすると、大変画期的な制度です。

この管理不全土地管理命令は、所有者による土地又は建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は利益が侵害され又はそのおそれがあり、土地建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められる場合に発令されます。

管理不全土地管理人は、保存行為等の範囲を超える行為をするには「裁判所の許可」が必要であり、さらに、所有者不明土地管理人と異なり、対象土地についての管理処分権が専属せず、所有者と併存するため、不動産の管理処分について、所有者の同意が必要となります。

新民法では、所有者不明土地管理制度と管理不全土地管理命令制度が設けられており、申立権者である利害関係人は、双方の要件を満たす限り、自らの必要に応じて、いずれかの手続きを選択することになります。そのため、双方の制度の違いを理解しておく必要があります。

例えば、所有者不明土地管理人には、対象不動産等の管理処分権が専属し、不動産の処分には所有者の同意は必要ありません。

一方、管理不全土地管理人には、対象不動産等の管理処分権は専属せず、不動産の管理処分には、所有者の同意が必要となります。

結果として、双方の要件を満たす事案の場合は、権限が強く、より柔軟な対応が可能となる所有者不明管理制度を利用するのが適切な場合が実務上多いと考えられます。

また、管理不全土地管理命令を発令するためには、原則として所有者の陳述を聴く必要があるので、個人的には実効性が乏しいように感じます。

今後、この制度がどれぐらい利用されるのか、注目しておきたいところですね。

いずれにせよ、所有者不明土地や管理不全土地のことで、お困りの方は、ぜひお気軽に司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔへご相談ください。

お客様にとっての最適解を一緒に見つけましょう！