司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔでは、日々、相続登記のご依頼をいただきますが、その中で、定期的に遭遇するのは、「古い抵当権」です。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する土地や建物に銀行等の金融機関が設定する担保権のことを指します。

抵当権を設定するのは、銀行に限られません。個人間の金銭の貸し借りでも、この抵当権が利用されることはよくあります。

また、この抵当権によく似た権利で、「根抵当権」という担保権が設定されることもあります。

根抵当権は、主に会社や事業を経営されている方が、「極度額」「債権の範囲」という一定の枠内で、金銭の貸し借りが繰り返される場合に、よく利用されます。

我々が、相続登記のご依頼をいただく際、一番最初に確認するのは、不動産の登記記録です。

そして、不動産の登記記録を確認して、抵当権や根抵当権が残っていると、
「〇〇からの住宅ローンや借入れは残っていますか？」
と質問し、
「いいえ。ローンは、もう昔に完済しています。」
「相続時に銀行に確認したら、『団体信用生命保険』に加入されていたので、もう支払わないでいいですよ、と言われて、その後は何もしていません。」 と回答されるお客様については、この相続のタイミングで、抵当権（根抵当権）の抹消登記手続きも一緒にされることをオススメしております。

では、なぜこのように、「古い抵当権」が残っている状況になるかというと、 住宅ローンの完済などのように、抵当権の被担保債権が弁済等によって消滅した場合は、抵当権は実体上消滅するものの、抵当権の登記が自動的に抹消されるものではないため、所有者自ら、抵当権の抹消登記を管轄の法務局に申請するまで、抵当権が登記記録上は残ったままになるためです。

そして、この抵当権が残ったままですと、将来の不動産の売却に支障を来すことになりかねないのと、長年放置していると、いざ抹消登記を申請するときに、抵当権者の行方がわからず、余計な手間がかかることがあるので、早い段階で抹消することが好ましいのです。

既に債務の弁済が完了している場合の具体的な抵当権の抹消手続きは、以下のとおりです。

１．抵当権者と連絡が取れる場合

⇒銀行等の抵当権者に連絡をして、抵当権を抹消するための書類の交付を求めます。

通常、住宅ローンを完済すると、そのタイミングで銀行等の抵当権者は抹消書類を交付してくれていることが多く、所有者が紛失してしまっているというケースも少なくありません。この場合は、銀行に再発行の手続きを依頼します。

しかしながら、抹消書類の一部（登記済証や登記識別情報）は再発行ができないため、場合によっては「事前通知制度」を利用して、抵当権を抹消することになります。

２．抵当権者と連絡が取れない場合

⇒休眠担保権の抹消制度が利用可能か検討します。

抵当権の抹消は、原則として、現在の所有者（登記名義人）を登記権利者とし、抵当権者を登記義務者として、共同で抹消登記を申請します。

しかしながら、抵当権の抹消を長年放置してしまっていると、その抵当権者の所在が知れない、連絡が取れない、という事情で、共同での抹消登記が申請できない場合もあります。

そのような場合、一定の要件を満たすことで、現在の所有者（登記名義人）が単独で抵当権の抹消登記申請が可能となります。

これを休眠担保権の抹消登記手続きといいますが、この休眠担保権の抹消は非常に専門的であるため、ここでの説明は省略いたします。

以上となります。

相続不動産に古い抵当権が残っている場合は、抹消登記手続きをしておきましょう。

弊所では、抵当権者と連絡が取れる場合の抹消登記手続きだけではく、抵当権者と連絡が取れない場合の休眠担保権の抹消登記手続きも、得意としておりますので、不動産の相続登記手続き、抵当権（根抵当権）の抹消登記手続きは、ぜひお気軽に司法書士法人ｅｎｔｒｕｓｔ（エントラスト）へご相談ください。

弊所は、芦屋オフィスと大阪オフィスの２拠点ございますが、ご要望がございましたら、ご自宅でもどこでも出張可能です。

不動産の所在場所は問いません。

皆様とお会いできる日を心より楽しみにしております。